Declarația unică pentru chirii: cine o depune, când și cum o completezi
Dacă obții venituri din chirii, atunci Declarația unică e fix unul din lucrurile alea pe care trebuie să le înțelegi bine de la început. Iar asta nu doar ca să știi ce și cum completezi sau cum să depui formularul corect, ci și ca să știi exact ce taxe ai de platit, când trebuie să le plătești și care sunt cazurile când nici măcar nu mai ești obligat să completezi D212 pentru impozit.
Indiferent că ai un singur contract de închiriere sau mai multe, vezi în continuare care sunt obligațiile tale cu privire la Declarația unică, care sunt termenele esențiale de care trebuie să ții cont și cum poți plăti anul ăsta cu 3% mai puțin.
Cuprins
Ce este Declarația unică pentru chirii?
Declarația unică e formularul 212 prin care persoanele fizice își declară veniturile realizate și contribuțiile sociale datorare. Când vorbim despre chirii, Declarația se folosește pentru veniturile din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal (dacă venitul nu intră în categoria celor cu impozit final reținut de chiriașul persoană juridică).
Mai simplu spus, dacă ești proprietar și ai închiriat sau ai subînchiriat ceva (apartament, spațiu, etc.), atunci trebuie să declari veniturile câștigate prin Declarația unică.
Cine trebuie să depună Declarația unică pentru chirii?
Declarația unică pentru venituri din chirii se depune de către persoanele fizice care au realizat venituri din cedarea folosinței bunurilor din patrimoniul personal, altele decât categoriile exceptate (cum sunt, spre exemplu, veniturile plătite de persoane juridice sau alte entități cu evidență contabilă atunci când impunerea este finală).
Asta înseamnă că, dacă tu închiriezi unei persoane fizice, tot tu calculezi, declari și plătești impozitul prin Declarația unică.
În schimb, dacă închiriezi unei firme, regula se inversează: chiriașul calculează, declară și plătește impozitul, iar pentru acel venitu tu nu mai depui Declarația unică pentru impozit (depui Declarația doar dacă trebuie să plătești CASS aferent acelui venit, dacă depășește plafonul).
Ce taxe declari prin Declarația unică pentru chirii?
Atunci când vorbim de chirii, ai două obligații (pe care le declari și le plătești) importante de care trebuie să ții cont: impozitul pe venit și, după caz, CASS.
La impozitul pe venit pentru chirii, venitul net anual se stabilește prin deducerea unei cheltuieli forfetare de 20% din venitul brut, iar impozitul este de 10% aplicat asupra venitului impozabil. Uite și o formulă simplă care să te ajute să faci calculul:
- venit net = venit brut – 20% cheltuială forfetară
- impozit = 10% x venit net
Asta înseamnă, practic, un impozit efectiv de 8% din venitul brut, atunci când se aplică regimul standard cu cheltuiala forfetară de 20%.
De cealaltă parte, poți datora CASS dacă veniturile relevante, cumulate după caz cu alte venituri din categoriile prevăzute de Codul fiscal (drepturi de autor, asocieri, investiții, activități agricole și alte surse), ating cel puțin plafonul de 6 salarii minime brute.
Altfel spus, dacă câștigi bani din chirii dar ai și alte venituri care se declară prin formularul 212:
- nu datorezi CASS dacă totalul veniturilor e sub 6 salarii minime brute
- datorezi CASS 10% din valoarea a 6 salarii minime atunci când veniturile totale sunt între 6 și 12 salarii minime brute
- datorezi CASS 10% din valoarea a 12 salarii minime atunci când veniturile totale sunt între 12 și 24 salarii minime brute
- datorezi CASS 10% din valoarea a 24 salarii minime atunci când veniturile totale sunt peste 24 salarii minime brute
Când se depune Declarația unică?
Termenul pentru depunerea Declarației unice este 25 mai. Asta înseamnă că pentru veniturile realizate din chirii în 2025 va trebui să depui DU până la data de 25 mai 2026, inclusiv. Iar etapa veche de declarare estimativă in timpul anului pentru chirii in lei sau in valută nu mai există.
Mai trebuie să știi că statul a introdus (prin OUG nr. 8/2026) o bonificație de 3% din impozitul pe venit datorat pentru veniturile realizate în anul precedent. Dar asta e relevant pentru tine doar când tu stabilești impozitul prin D212 (dacă ai închiriat către o firmă, bonificația nu se mai aplică). Așadar, plătești cu 3% mai puțin, dar numai dacă îndeplinești cumulativ 2 condiții importante:
- trebuie să depui Declarația unică până la 15 aprilie și
- să plătești integral toate taxele datorate (impozitul pe venit, CAS și CASS) tot până la aceeași dată.
Iar dacă ai depus deja Declarația fără bonificație, trebuie să știi că poți în continuare să beneficiezi de reducerea de 3% dacă depui o rectificativă tot până la data de 15 aprilie.
Cum completezi și depui Declarația unică pentru chirii?
Cel mai simplu mod de a genera Declarația unică pentru chirii e cu ajutorul tool-ului dedicat StartCo. E simplu, rapid și 100% gratuit. În mai puțin de 15 minute, ai Declarația gata completată, cu toate taxele calculate automat pentru toate veniturile tale. Nu ai nevoie de cont, nu trebuie să plătești nimic și te asiguri că toate datele sunt completate corect.
Și ca să-ți fie cât mai simplu, ți-am pregătit și un ghid pentru depunerea Declarației unice care include toți pașii pe care trebuie să-i urmezi ca să te asiguri că o depui corect și fără bătăi de cap.
De cealaltă parte, procesul standard (pe cont propriu) necesită atenție din partea ta, calcule și o serie de pași:
- Intră pe formularul D212 de pe pagina oficială ANAF.
- Completează datele tale de identificare și apoi, la Venituri realizate, va trebui sa alegi 1015 – Cedarea folosinței bunurilor (altele decât in scop turistic).
- Alege tipul chiriei (in valută, in lei etc.) si apoi completează toate datele cerute.
- Dacă vrei și bonificația de 3%, bifează opțiunea (dar numai dacă știi sigur că poți depune Declarația și poți achita toate taxele până la 15 aprilie).
- La fel, dacă ai persoane în întreținere sau vrei CASS prin opțiune, bifează-le.
- După ce ai completat Declarația, generezi fișierul PDF și îl descarci.
- La sfârșit, depui Declarația online (prin SPV) și verifici recipisa: e dovada că formularul a fost recepționat corect.
De reținut: depunerea Declarației unice se poate face în format letric (direct la registratura organului fiscal sau prin poștă, cu confirmare de primire) sau online (prin intermediul SPV sau pe site-ul e-guvernare.ro, cu semnătură electronică calificată). De departe cea mai simplă metodă este prin intemediul serviciului Spațiul privat virtual (SPV), dar și aici ai o serie de pași de urmat. Ca să fii sigur că faci lucrurile bine, aruncă un ochi pe acest ghid dedicat depunerii Declarației unice.
Iar dacă vrei să vezi ce diferențe sunt între SPV pe CNP și SPV pe firmă (și de ce contează), citește acest articol și află tot ce trebuie să știi.
Deși Declarația unică pentru venituri din chirii nu mai e la fel de stufoasă ca în anii trecuți (am scăpat de estimarea în cursul anului), tot trebuie să urmezi o serie de pași birocratici și să faci calcule pe cont propriu. Dacă vrei să scapi de toate astea, folosește tool-ul StartCo: primești Declarația în câteva minute, cu taxele calculate automat pentru toate veniturile tale complet gratuit.
Dacă tu declari venitul prin D212, pentru chiria în valută folosești cursul mediu anual al pieței valutare comunicat de BNR din anul de realizare a venitului. Dacă impozitul este reținut la sursă de o firmă, regula e diferită: se folosește cursul din ziua precedentă plății.
Da. Pentru contractele de închiriere încheiate după 1 ianuarie 2023, proprietarii persoane fizice trebuie să înregistreze contractul la organul fiscal competent în termen de 30 de zile de la încheiere. Faptul că nu mai depui declarație estimativă pentru chirii nu înlocuiește această obligație.
Nu orice garanție intră automat. Dar dacă suma reprezentând garanție este folosită pentru plata chiriei stabilite prin contract, intra în declarație în condițiile aplicabile.
